不動産売却の方法を徹底解説！状況別に選べる不動産売却の進め方ガイド

不動産の売却は、人生でそう何度も経験することではありません。そのため「何から始めればいいのか分からない」と不安に感じる方も多いのではないでしょうか。

不動産売却には、必要な費用や書類、税金の特例、売却方法の違いなど、知っておくべきポイントが数多く存在します。また、自分に合った売却方法を選ぶことで、売却価格やスピードにも大きく影響します。

この記事では、初めての方でも安心して進められるよう、不動産売却の基本から進め方までを分かりやすく解説します。

不動産売却に関する基本知識

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不動産を売却する際には、費用や必要書類、売却のタイミング、税金の特例など、さまざまな知識が求められます。初めての売却でもスムーズに進めるためには、事前の情報収集と準備が重要です。

◇売却にかかる主な費用

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不動産売却には、仲介手数料・印紙税・登記費用・住宅ローンの精算費・引越し代・譲渡所得税・確定申告費用・測量や解体などのその他費用と、実に多くのコストが発生します。

総額は売却価格の4～6％が目安とされ、内容や条件によって大きく異なります。特に仲介手数料は「売却価格×3％＋6万円＋消費税」が上限の目安で、印紙税や司法書士報酬、引越し2回分の費用が必要になる場合もあるでしょう。

譲渡益が出た際は確定申告が必須で、長期保有・控除制度によって税率も変動します。あらかじめ各費用の内訳を把握しておくことが、想定外の出費を防ぐポイントです。

◇売却時に必要な書類

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不動産売却時には、登記済証（または登記識別情報）、本人確認書類、実印と印鑑証明書、住民票、固定資産税関連書類などが必要です。土地や一戸建てでは、土地測量図や境界確認書も重要で、境界が不明確な場合は再測量が求められることもあります。

住宅ローンが残っている場合は、抵当権抹消のための書類も用意しましょう。

また、建物がある場合には、間取り図や建築確認済証、検査済証も必要で、購入希望者の判断材料となります。マンション売却では、加えて管理規約も求められるため、不動産会社と確認しながら早めに準備しておきましょう。

◇不動産売却に適したタイミング

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不動産の売却は「春」と「秋」が狙い目とされています。春は新生活に向けた需要が高まり、秋は転勤や住み替えによる動きが活発化するため、比較的高値での売却が期待できます。

また、低金利や景気の回復期も買い手が増えるため、売却には好機です。他にも、子どもの独立や転勤、相続など、ライフイベントや資産整理も売却タイミングの重要な判断材料となります。市場の動向と自身の事情を照らし合わせ、戦略的に時期を見極めることが、満足のいく売却に繋がるでしょう。

◇マイホーム売却時に適用できる特例

マイホームを売却する際には、税負担を軽減できる5つの特例が用意されています。代表的なのが「3,000万円特別控除」で、譲渡所得から最大3,000万円を非課税にできる制度です。さらに、所有期間が10年を超える場合は「軽減税率の特例」も併用可能です。

一方で、損失が出た場合には、損益通算や繰越控除が適用され、税金の還付を受けられる場合もあります。

これらの特例は確定申告が必要で、併用可否にも注意が必要です。制度を正しく理解し、活用することで、売却後の税金負担を大きく軽減できるでしょう。

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主な不動産売却方法とそれぞれの特徴

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不動産の売却方法には、「仲介」 「買取」 「任意売却」 「リースバック」の4つがあります。目的や状況に応じて最適な方法を選ぶことが大切です。

◇仲介による売却

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仲介による売却は、不動産会社が間に入り、一般の買主を探して売却を行う最も一般的な方法です。売主は売出価格を自由に設定でき、需要のあるエリアやタイミングによっては相場より高く売却できる可能性があります。

また、複数の買い手候補から選べるメリットもあります。ただし、買い手が現れるまでに時間がかかる場合もあり、売却までの期間が読めないのがデメリットです。

さらに、広告掲載や内見対応など、一定の手間が発生する点も注意が必要です。仲介による売却は、なるべく高く売りたい場合に適していると言えます。

◇不動産買取

不動産買取は、不動産会社が直接物件を買い取る方法です。仲介と違って買主を探す必要がなく、早ければ数日〜1週間ほどで現金化が可能です。また、広告掲載なども不要なため、周囲に知られずに売却できるメリットもあります。

一方で、買取価格は市場価格の7割程度と低めになりやすく、高値での売却には向きません。急な資金需要や、相続・離婚・空き家処分など「早く・確実に売りたい」ケースでよく利用されます。買取業者によって価格差が出るため、比較検討も重要です。

◇任意売却

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任意売却とは、住宅ローンが残っていて完済できない「オーバーローン」の状態でも、金融機関の同意を得て不動産を売却する方法です。通常の売却と比べて競売より高値で売れることが多く、生活再建の手段として活用されます。

競売になる前に行えば、引っ越し時期の調整や残債の分割返済など、柔軟な対応が可能です。

ただし、売却にはローン滞納などの条件があり、信用情報に傷がつく（ブラックリストに載る）点が大きなデメリットです。そのため、専門家のサポートを受けながら慎重に進める必要があります。

◇リースバック

リースバックは、不動産会社に家を売却し、その後は同じ家に賃貸として住み続ける方法です。まとまった資金を得ながら転居の必要がなく、周囲に売却を知られたくない場合や、子どもの転校・高齢者の生活継続といった事情がある家庭に向いています。

売却後も住み続けられる安心感がある一方で、売却価格は相場の7割程度と低めになり、さらに賃料の支払いが継続する点には注意が必要です。また、定期借家契約では契約期間満了後に退去を求められる可能性もあるため、契約内容をよく確認することが大切です。

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最適な不動産売却方法を状況別に紹介

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不動産の売却方法にはいくつかの選択肢があり、置かれている状況によって最適な方法は異なります。それぞれの事情に合った売却手段を選ぶことが、納得のいく取引につながる大切なポイントです。

◇高額売却を狙う場合

できるだけ高く売却したい場合は、不動産会社による「仲介」が適しています。仲介では一般の買主に向けて物件を市場に公開するため、相場に近い、または相場を上回る価格で売却できる可能性があります。売出価格を自分で設定でき、需要の動きを見ながらタイミングを調整することも可能です。

広告掲載や内見対応などの手間はあるものの、時間に余裕があり、じっくりと売却活動を進めたい方には向いている方法といえるでしょう。住宅ローンの残債がない場合は、特に高値売却を狙いやすくなります。

◇できるだけ早く現金化したい場合

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買取は、不動産会社や専門業者が直接物件を買い取るため、買い手を探す必要がなく、最短で数日〜1週間ほどで現金化が可能です。

また、広告を出さずに取引できるため、売却を周囲に知られたくない事情がある方にも適しています。

ただし、買取価格は通常、相場の7割前後と低めに設定されるため、価格よりもスピードや確実性を重視したい方に向いています。複数の業者から査定を取り、条件や対応を比較して選ぶことで、少しでも有利な条件での売却が期待できるでしょう。

◇住宅ローンを滞納している場合

住宅ローンの返済が厳しくなり、既に滞納しているような場合には「任意売却」という選択肢があります。これは、ローンの残債がある状態でも金融機関の了承を得ることで、抵当権を外して売却できる仕組みです。

競売と比べて市場に近い価格で売れることが多く、引越しのタイミングや残債の支払いについても柔軟に対応してもらえる点が大きなメリットです。

ただし、信用情報にキズがつくことや、売却までに猶予期間が限られている点には注意が必要です。対応できる不動産会社が限られているため、任意売却の実績がある会社に早めに相談しましょう。

◇売却後も住み続けたい場合

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資金は必要だが、生活環境を変えたくないという方には「リースバック」が適しています。この方法では、不動産会社に家を売却した後、そのまま賃貸として同じ家に住み続けることが可能です。

子どもの転校を避けたい、職場が近いなど、引っ越しが難しい事情がある方には大きなメリットがあります。また、売却を周囲に知られにくい点も利点です。

ただし、売却価格は仲介よりも安くなる傾向があり、契約内容によっては数年後に退去が求められる場合もあります。リース料や契約期間、将来的な買い戻し条件などを事前にしっかり確認し、自身のライフプランに合った形で進めることが重要です。

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事前に必ず確認！仲介での不動産売却の流れと手続き

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不動産を仲介で売却する際には、いくつかのステップを順をおって進める必要があります。売却価格の相場調査に始まり、不動産会社への査定依頼、媒介契約の締結、売却活動、そして売買契約・引渡しといった流れを把握しておくことが大切です。

事前に全体の流れや必要な手続きを理解しておくことで、スムーズかつ安心して取引を進められます。

◇売却価格の相場調査

不動産を売却する際は、まず近隣の物件の価格帯や成約事例を把握し、相場を確認することが重要です。相場を知ることで、売却価格の目安を立てやすくなり、今後の資金計画や売却判断にも役立ちます。

調査方法としては、不動産ポータルサイトで似た条件の物件を検索したり、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」を活用したりすると、実際の成約価格を確認できます。

物件種別や地域・時期を絞ると、より精度の高いデータを得ることが可能です。相場感が不明確な場合は、後述の不動産会社の査定とあわせて比較検討しましょう。

◇不動産会社への査定依頼

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相場を調べた後は、実際に不動産会社へ査定を依頼し、売却価格の具体的な見積もりを確認します。一括査定サイトを利用すれば、複数社に同時依頼でき、効率よく比較できます。

登記簿謄本や売買契約書、間取り図などの書類があると査定の精度が上がりますが、すべて揃っていなくても問題ありません。査定価格だけでなく、対応の丁寧さや説明の分かりやすさなども重視しましょう。

最低でも3〜5社から査定を取り、信頼できる不動産会社を見極めることが成功への第一歩です。

◇媒介契約の種類と選び方

不動産会社を選定したら、売却を正式に依頼するために媒介契約を結びます。媒介契約には「一般媒介」 「専任媒介」 「専属専任媒介」の3種類があり、依頼できる会社の数や報告義務、不動産流通機構への登録義務に違いがあります。

売却を急ぐ場合や販売活動の透明性を重視する場合は、報告義務のある専任系契約が適しているでしょう。一方で、複数の会社に声をかけたい場合は、一般媒介が柔軟です。契約期間は原則3ヶ月以内で、期間満了後は契約内容を見直すことも可能です。

◇売却活動と内見対応

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媒介契約を結ぶと、不動産会社が本格的に売却活動を開始します。インターネット広告やチラシの配布、提携業者への情報提供などを通じて購入希望者を募り、反応があれば内見の申し込みが入ります。

居住中の物件の場合は、売主自身が対応することで、住み心地や周辺環境の魅力を直接伝えることができ、購入者に好印象を与えやすくなるでしょう。内見時には室内を清潔に整え、丁寧に案内することが成約率を高めるポイントです。

また、物件の状態や気になる点があれば正直に説明し、後のトラブルを防ぐよう心がけましょう。

◇売買契約・決済・引渡し

購入希望者と条件が合意できたら、売買契約を締結します。契約時には、手付金の授受や重要書類の準備が必要です。売主側は、登記識別情報・身分証明書・実印・印鑑証明書・付帯設備表・物件状況確認書などを提出します。

契約後、決済日に買主から残代金を受け取り、鍵の引渡しを行えば完了です。引渡し後は司法書士により所有権移転登記が行われます。

必要に応じて、住宅設備の取扱説明書や保証書なども手渡すと、買主への印象も良くなり、円滑な取引につながります。

不動産を高く・早く売るためのポイントと注意点

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不動産をできるだけ高く、そしてスムーズに売却するためには、いくつかの重要なポイントと注意点を確認しましょう。売却前の準備や価格設定、信頼できる不動産会社選びはもちろん、税金や確定申告などの手続きにも注意が必要です。

◇売却前の物件準備とリフォーム

売却前にリフォームをすれば物件が早く高く売れると思いがちですが、必ずしもそうとは限りません。リフォームにかけた費用をそのまま売却価格に上乗せしても、相場より高くなると買い手がつきにくくなり、売却が長引くこともあります。

ただし、目立つ破損や老朽化がある場合には、最低限の修繕を行うことで印象が大きく改善され、内見時の評価が上がる可能性があります。迷った場合は、まず不動産会社に相談し、過度な出費を避けながら効果的な対策を検討しましょう。

なお、リフォームをしなくても、専門業者によるホームクリーニングや、建物の状態を把握・証明するホームインスペクションを活用することで、購入希望者に安心感を与え、売却を有利に進めることが可能です。

◇適切な価格設定のコツ

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近隣の類似物件を調べ、相場感を把握しましょう。買主も同じように比較しているため、相場から大きく外れた価格では検討対象から外れてしまいます。特にマンションの場合は同じ棟の売り出し情報が参考になります。

さらに、住宅ローンが残っている場合は、残債を上回る価格で売る必要があるため、正確な残債額の把握も欠かせません。査定価格が残債を下回る「オーバーローン」の場合は、価格設定を慎重に行う必要があります。

また、不動産会社の査定を受ける際は、複数社に依頼して比較することで、より妥当な価格設定が可能になるでしょう。

◇信頼できる不動産会社の選び方

不動産を高く・早く売却するためには、信頼できる不動産会社を見極めることが重要です。まず注目すべきは、売却実績の豊富さと、取り扱う物件の種類や得意とするエリアです。マンションと戸建てでは売却のノウハウが異なるため、自分の物件に合った会社を選ぶことがポイントです。

また、担当者の対応力や提案力も見逃せません。販売戦略が的確か、質問に対して根拠をもって丁寧に説明してくれるかをチェックしましょう。

さらに、査定の正確さも重要です。相場とかけ離れた高額な査定を提示する会社には注意が必要で、根拠をもとに適正な価格を提示してくれる会社のほうが、結果的にスムーズな売却につながります。

他にも、内見サポートやホームステージングなど、売却を支援するサービスが充実しているかどうかも確認しておくと安心です。

◇税金や確定申告のポイント

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不動産を売却して利益が出た場合、所得税・住民税の納税義務が生じます。特に注意すべきは所有期間による税率の違いで、5年超なら「長期譲渡所得」となり税率は約20%、5年以下だと「短期譲渡所得」で約40%と倍近く差が出ます。

売却のタイミングによっては、所有5年を過ぎてからのほうが節税につながるケースもあるため、計画的な判断が必要です。

また、売却益が出た会社員も確定申告が必要となる点は見落としがちなので要注意です。

マイホームの売却では最大3,000万円の特別控除や軽減税率、買換え特例、相続空き家特例など、多くの節税制度が利用できます。

条件によって適用可否が変わるため、事前に制度の内容を確認し、不動産会社や税理士への相談も検討しましょう。

北見市エリアで評価の高い不動産会社3選

北見市で不動産を売却・購入する際、信頼できる不動産会社選びは成功への第一歩です。地域に根ざし、実績と丁寧な対応を兼ね備えた会社であれば、安心して取引を進められるでしょう。

◇北見不動産売却・買取センター

北見不動産売却・買取センターは、北見市を中心に戸建て・マンション・土地・アパートなど幅広い不動産の売買仲介・買取を行う専門会社です。売主の利益を最優先に考えたサービスを提供しており、業界慣習の「両手取引」ではなく、売主側のみを担当する「片手取引」を基本としています。

迅速な現金化が可能な「買取プラン」や、万一のための「売却保証制度」など、売主のニーズに応じた柔軟な対応も魅力です。地域密着ならではの丁寧な対応と、豊富なネットワークで、多くの売主から信頼を集めています。

屋号	北見不動産売却・買取センター
会社名	株式会社売主100パーセント
所在地	〒090-0032 北海道北見市三住町17-2
電話番号	0157-57-5710
公式ホームページ	https://www.kitami-baikyaku.com/

口コミ

北見不動産売却・買取センターの口コミ評判記事はこちら！

▼北見不動産売却・買取センターの口コミ・評判｜専門スタッフによる対応と専門性の高いサポート

さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。

▼北見不動産売却・買取センターの公式ホームページはこちら

◇株式会社セクト

株式会社セクトは、北見市を拠点に不動産事業を展開している地域密着型の不動産会社です。「お客さま目線」を大切にし、一人ひとりのニーズやライフスタイルに応じた最適な物件の提案を心がけています。

物件選びだけでなく、その先にある暮らしや将来設計まで見据えた親身な対応が特徴で、初めて不動産を購入・売却する方でも安心して相談できる体制が整っています。

会社名	株式会社セクト
所在地	〒090-0833 北海道北見市とん田東町404
電話番号	0157-23-2103
公式ホームページ	https://www.e-sectbaibai.jp/

また、同社の公式サイトでは、北見市・美幌町エリアで引越しを検討している方向けに、引越し前の準備から引越し後に必要となる手続きまで、実用的な情報を数多く掲載しています。

株式会社セクトの口コミ評判記事はこちら！

▼株式会社セクトの口コミ・評判は？北見市で不動産売却を考えるなら知っておきたいポイント

◇ラクール

ラクールは、札幌市およびその近郊エリアを中心に事業を展開している不動産会社で、高価買取を得意としています。地域に根ざした豊富な実績と、精度の高い相場観に基づいた提案力に定評があり、多くのお客さまから信頼を集めています。

特に注目すべきは、フットワークの軽さと対応のスピードで、代表自らが対応することで、迅速な意思決定が可能となり、余計な仲介手数料も発生しないため、スムーズかつ高値での売却が実現しやすくなっています。

屋号	ラクール
会社名	札翔住販株式会社
所在地	〒006-0815 北海道札幌市手稲区前田5条7-3-1
電話番号	011-676-3727
公式ホームページ	https://www.sassyou.jp/

さらに、ラクールでは不動産の売却だけでなく、面倒な名義変更や各種手続き、不用品の片付けや処分なども一括で代行してくれます。売却に伴う手間や不安を最小限に抑え、安心して任せられる点も大きな魅力です。

ラクールの口コミ評判記事はこちら！

▼ラクールが札幌市近郊で信頼される不動産買取専門会社として選ばれる理由

まとめ

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不動産売却を成功させるには、費用や必要書類、タイミング、税制の特例といった基本知識の把握が不可欠です。売却には仲介手数料や登記費用、譲渡所得税など多くの費用がかかり、事前の資金計画が重要です。

売却方法には「仲介」 「買取」 「任意売却」 「リースバック」の4種類があり、状況に応じて選ぶ必要があります。

たとえば高く売りたいなら仲介、早く現金化したいなら買取、ローン滞納時は任意売却が適しています。売却の流れは、相場調査から不動産会社の査定、媒介契約、売却活動、契約・引き渡しと進みます。

高く・早く売るには、物件の魅力を整えること、適正価格の設定、信頼できる不動産会社の選定、税制度の活用がカギです。

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